一、房贷种类很多
很多买房或准备买房的人都会被 ” 房贷 ” 搞蒙。
房贷的种类很多，有商业贷款、公积金贷款，还有商业和公积金混合贷款，而且银行工作人员喜欢询问贷款买房人：” 您的房子要等额本息，还是等额本金？”
对于买房人而言，选择太多是一种痛苦，特别是多数人心底藏着 ” 怕吃亏 ” 的小心思。
当然，贷款中也有能占便宜的品种，你选它肯定不吃亏。
举例一：
贷款条件：贷款总额 100 万，按揭年限是 20 年，还款方式为等额本息。
1、选择公积金贷款（利率是 3.25%），每月还款 5671 元。
2、选择商业贷款（基准利率是 4.90%），每月还款 6544 元。
因此，可以获得公积金贷款的情况下，我们尽量选择公积金贷款，它是真划算。对于商业和公积金混合贷款，自然是尽可能提高公积金的比例。
二、等额本息和等额本金区别
对于绝大多数人来说，容易弄混的是等额本金和等额本息，它们太复杂，太拗口。
举例二：
贷款条件：贷款总额 100 万，基准利率是 4.90%，按揭年限是 20 年。
若小林在 2018 年 12 月贷款买房，2019 年 1 月开始月供。
A、若选择等额本息，1 月偿还 8250 元，2 月为 8232 元，3 月为 8215 元，以后逐月减少，2038 年 12 月最后一次偿还 4183 元。
B、若选择等额本金，1 月偿还 6544 元，2 月为 6544 元，3 月为 6544 元，每个月金额不变。
（图片自制）
20 年后，你的房贷还清，按照等额本息的方式，支付利息总额是 57 万，而等额本金的利息总额是 49 万。
或许，还有人想知道，20 年的房贷和 30 年的房贷有什么区别。
实际上，30 年期的房贷只是比 20 年房贷，每月少些月供，基本原理没有大的改变。
不少工薪阶层为了减轻房贷压力，比较倾向 30 年期的房贷，但他们又为 30 年期房贷的高昂利息支出而心疼。
举例三：
贷款条件：贷款总额 100 万，基准利率是 4.90%。
结果显而易见，30 年期的利息总额比 20 年期的高，等额本息的利息总额比等额本金的高。
三、30 年期真的比 20 年期好吗？
不少的理财达人都建议买房人选择贷款期限长的 ” 房贷 “，常见的说法是 “30 年期比 20 年期好 “。
这些理财建议蕴涵了怎样的道理呢？
各位读者可以自问自答一下：自己选择的那套 100 万的房子，30 年后值 191 万吗？
你若给出了肯定的回答，则内心认为房子会持续增值，并且房子的增值速度超过房贷的利息（基准利率 4.9%）。同时，大家要记得扣减 30 年间的房租，毕竟房租可以抵扣一部分房贷利息。
过去 20 年，大部分城市房子的增值速度飞快，众人认为贷款越多，期限越长，收益愈大，自然有道理。
1999 年，深圳平均房价为 5503 元 / 平方米，2009 年为 15214 元 / 平方米，2019 年为 57350 元 / 平方米。
然而，现在的我们去思量未来 20 年后，乃至 30 年后的房价时，心里不自觉地咯噔了一下，突然不自信了起来，好像有种说不出的担忧。
举例四：
1、早前，有新闻报道，黑龙江省鹤岗市部分房屋均价低于 1000 元 / 平方米
2、有房产网爆出，甘肃省玉门市一套老城区 70 平方米的 ” 荒废房 ” 标价 1 万。
这些新闻说明一个问题，并不是所有的城市都能吸纳年轻人口，促进经济繁荣，房价随之上涨。有些城市其实正在走向衰落。
那些楼市火热的城市，却出现了房贷利率上浮，限购限贷的政策。大部分人的老家处于四、五县城市，那里不限购，但也没什么年轻人。
该怎么选呢？
为了更深刻地理解房贷的秘密，我们需要用到一些指标。
2009 年 11 月，货币供应速度达到近 10 年来的最高值（同比增长 29.74%），而后增速逐步下滑。2019 年 7 月，M2 供应增速同比为 8.10%。
货币供应量对房贷有重大影响。全国范围而言，房价涨幅的天花板已经划定了。当然，有些房产市场火爆的城市房价可能会超过货币供应量增幅，但大部分城市将受限于此。
四、房价的本质
房价的本质是一个货币游戏，房价 = 货币供应量 / 供给。
现在，我们的房贷有一个基准利率（4.9%），但国家会根据实际的经济情况进行调整，对房贷利率上浮和下浮来调控房贷总量。房贷利率就是房地产调控中最厉害的 ” 看不见的手 “。
房子是用来住的，真的不止是说说而已。
融 360 报告显示，2019 年 8 月全国首套房贷平均利率保持上涨，达到 5.69%，连续 20 个月上涨。报告认为，当前房贷市场政策偏紧，未来或继续低幅上涨。
历史经验：
1、房贷利率上浮，房价难出现上涨，因为这比限购还厉害。（没钱了，你怎么蹦跶）
2、房贷利率下调，房价或是止跌，或是上涨。（疯狂输血）
2015 年，房地产去库存，银行甚至给利率打 7 折。
2015 年和 2019 年的差距有多大呢？
举例五：
贷款条件：贷款总额 100 万，基准利率是 4.90%，30 年期等额本息。
1、房贷利息上浮 20%，利率变成 5.88%，还款利息总额是 113 万，月供 5918 元。
2、房贷利率下调 30%，利率变成 3.43%，还款利息总额是 60 万，月供 4451 元。
很多买房人，因为买房需求迫切，没有细看房贷利息，更没有将过去几年的数据做对比，自然难以发现其中的猫腻。
现在要说结论了！
房贷利率下调的时候，要选择 30 年期等额本息，把房贷的好处用到尽；房贷利率上浮的时候，要选择 20 年期等额本金，少用利息高昂的房贷。
若房子所在城市，前景光明，要选 30 年期等额本息；前景黯淡，要选 20 年期等额本金。
来源：ZAKER
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