现如今按揭已是绝大多数人的购房选择，有的人说按揭好，因为现在有通胀，运用杠杆可以钱生钱；有人说全款好，总价低。不过现阶段在房贷利率上行的背景下，一切都在发生微妙的变化。
100 万，贷 20 年，哪个最划算？
暂不考虑各地的房贷利率增幅，按基准利率 4.9% 估算：
1、等额本息，月供为每月 6544 元不变。
2、等额本金，还款第一个月月供 8250 元，第二个月为 8232 元，逐额递减，还款期最后一个月月供为 4183 元。
根据房贷计算器，最终计算出的利息为：按照等额本息的方式，支付利息总额是 57 万，等额本金则是 49 万。
假如房贷利率在基准利率的基础上上浮 10%，月供还款额为 6816.89 元；上浮 20%，则为 7095.25 元。
很明显，到底是选哪一种还款方式已经非常明显，不过不管选哪种方式，利息总额依然要占本金的 50%。
按揭 20 年和 30 年，哪个更划算？
根据估算，如果选择 30 年按揭，贷款本金 100 万的话，等额本息所支付的利息占本金比高达 91%，等额本金利息也有 73 万。
在过去的几十年里，房价翻了很多倍，选择长期限按揭自然很占优势，但现在楼市已经时过境迁，环境不同了，未来 20 年后，乃至 30 年后的房价谁也预料不到。
20 年的房贷，真正只用还 12 年？
过去 20 年，咱们的 GDP 翻了 10 倍，但 M2 却翻了 20 倍，达 1937.06%。二者之差便是你财富缩水的速度，创造财富的速度赶不上印钞的速度，就意味着货币贬值，也就是说，过去 20 年里，现金资产贬值了 10 倍左右，现在的 10 块钱购买力仅相当于 20 年前 1 块钱购买力。
按照上面的估算，20 年内你的钱每月缩水的速度大约为 0.28%，按照 4.9% 的基准贷款利率计算，相当于每月的贴现率大约为 0.4%（4.9%÷12）；扣除缩水速度后，二者做差，你每月实际的贷款利率仅为 0.12%，一年下来差不多 1.48%。
所以，我们用 1.48% 利率计算，你实际的还款年限大约仅为 15.12 年，如果按更优惠的公积金贷款利率计算的话，真实的还款年限仅为 12 年左右。
未来房贷利率会怎么样？
现在像苏州、杭州等热点二线城市的房贷利率均已上浮，有的甚至还也有出现额度收紧，暂停受理房贷的情况。
关于房贷利率未来走向，其实官方已经给出了明确的答案，即房贷利率会参考 LPR，但未来不会下降。所以未来不管是首套房贷还是二手房贷，在房住不炒的大背景下，房贷利率下降在中短期内不太可能。
此外，监管层在房地产的融资渠道方面也下了狠手，从限制房企海外融资，到控制房地产信托业务增量和增速，再到限制开发贷，未来房企的日子将会越来越难，而房贷利率的上行也意味着以后的购房成本将只涨不跌。
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