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TMGM报告：

宝龙地产计划用此次发行的收益为其离岸债务进行再融资。

评级基础

穆迪副总裁兼高级分析师塞德里克莱(Cedric Lai)表示：“宝龙地产的‘B1’企业家族评级(CFR)反映了其强大的销售执行力和在中国主要市场成功开发和销售商业和住宅物业的长期记录；低成本土地储备支撑其盈利能力；增加非发展收入提高了债务偿还的稳定性；以及良好的流动性。”

赖补充说：

发行计划将提高宝龙地产的流动性和债务期限，不会对其信用指数产生实质性影响，因为公司将利用发行债券获得的资金对现有债务进行再融资。

穆迪预计，未来12-18个月，宝龙地产的债务杠杆率(以收益/调整后债务比率衡量)将从2020年的51%上升到55%-65%，这是由于过去1-2年合同销售收入稳步增长，债务增长可控。同样，穆迪预计，调整后的EBIT/利率比率将从同期的约3.1倍升至3.0-3.5倍。

「然而，公司的信贷状况受到公司地理集中度适中、业务扩展相关的执行风险、业务策略相关的高水平资金需求及适度的债务杠杆比率所限制。

公司2020年合同销售总额增长35%，达到816亿元。穆迪预计，在扎实的销售执行力和长三角地区优质土地储备的支撑下，2021年其合同销售额将增至900-950亿元。强劲的合同销售将支撑宝龙地产未来的收入确认和流动性。

由于结构性二级风险的存在，宝龙地产“B2”高级无担保债务评级比CFR低一级。这种风险反映了在破产的情况下，大部分债权是运营子公司的，优先于宝龙地产的高级无担保债权。此外，控股公司缺乏结构从属的重要缓解因素。因此，控股公司层面的预期债务回收率会更低。

宝龙地产流动性充足。截至2020年底，其现金持有量为283亿元人民币，相当于同期209亿元人民币短期债务的1.4倍。穆迪预计，在未来12-18个月内，其现金持有量和预期经营现金流入将足以支付其此前收购的承诺土地购买、股息支付、资本支出和应付款项。

在环境、社会和治理(ESG)因素方面，穆迪认为，公司所有权集中在其控股股东徐建康和海瓦房，截至2020年12月31日，他们持有公司59%的股份。

穆迪还考虑了(1)公司特别委员会的监管，其中审计和薪酬委员会由两名独立的非执行董事担任主席；(2)宝龙地产近三年分红比例稳定在40%以下；以及(3)《香港联合交易所上市规则》和《证券及期货事务监察委员会条例》在中国香港特别行政区监管关联交易的申请。

可能导致评级上调或下调的因素

“正”前景反映出穆迪预期宝龙地产的信用指数将在未来12-18个月内，在收入认可度强、利润率好的带动下有所改善。这也反映出宝龙地产不断增长的房地产投资组合将增强其经常性租金收入，从而支撑其现金流稳定性和盈利能力。

如果宝龙地产(1)继续扩大规模，同时保持充足的流动性和稳定的信用指标；(2)穆迪可能会提高评级，以提高债务杠杆水平，与持有投资性房地产的商业模式相匹配。可能引发评级升级的信用指标包括：(1)调整后的EBIT/利率已升至3.0倍以上；(2)收入/调整后债务一

鉴于“积极”的前景，降级是不太可能的。如果宝龙地产销售额下降或公司采取更激进的扩张策略削弱其信用指数，穆迪可能会将宝龙地产的评级前景降至“稳定”。可能引起前景变化的信贷指标有：(1)调整后的EBIT/利率已降至2.5倍以下；(2)收入/调整后债务未达到55%。

宝龙房地产控股有限公司是一家专注于在中国建设大型综合性住宅和商业房地产的中国房地产开发商。该公司于2009年10月在香港证券交易所上市。截至2020年12月31日，公司创始人徐氏家族持有公司59%的股份。